전세를 두고 있는 임대인의 고민중 하나는 역전세나 세입자가 구해지지 않아서 난감한 상황이 발생했을 때 이다. 이때 전세퇴거자금이라는 것을 활용해볼 수 있는데, 이것도 기본적으로는 ‘주택담보대출’이기 때문에 1주택자 LTV 70% 등 요건에 따라 그냥 돈을 빌려서 주는 것이라고 볼 수 있다. 이러한 경우를 대비해서 기본적으로 어떻게 대처하면 되는지 공부한 내용을 작성하였다.
목차
1.역전세 발생 또는 세입자가 안구해짐
서울에 몇몇 지역은 재개발이 한창이다. 이때 전세의 수요는 당연히 새로짓는 아파트로 몰리게 되어있고 근처의 아파트들의 전세가격이 하락하게 되고, 심하면 세입자가 순간적으로 구해지지 않아 전세금 전체에 대해 구해야하는 난감한 상황이 발생할수 있다. 이때는 전세가 총액을 전세퇴거자금(=주택담보대출) 받는 것보다는 전세가를 조금 하락시키더라도 어쨌든 세입자를 구하는게 가장 베스트이다.
2. 세입자 못 구해서 전세퇴거자금 전액 필요
이때는 비로소 전세퇴거자금이 필요한데, 위에서 밝혔듯 이것 또한 다른이름의 주택담보대출이라서 현재 주택담보대출 LTV요건과 같다. 이때 당연하게도 DSR, DTI 소득요건 적용도 주택담보 대출요건과 같이 적용된다.
아래는 기본적인 LTV 요건이며, DSR, DTI 소득요건의 경우 정책이 반년마다 연장/변경되기 때문에 별도 표기 하지 않았으니 따로 알아 볼 필요가 있다.
- 비규제 지역 1주택자 LTV 70%
- 비규제 지역 다주택자 LTV 60%
- 규제지역 1주택자 LTV 50%
- 규제지역 다주택자 LTV 40%
위에서 언급한 LTV 요건 및 DSR, DTI 소득요건에 따라 대출이 원활히 나오지 않을때에는 개인사업자 전환을 통하면 대출이 더 쉽게, 많이 나올 수 있다.(예를 들어 LTV 한도가 80%~90%, DSR, DTI 조건이 필수가 아님)
3. 단기 대출시 2금융권(보험사등) 고려 하기
전세퇴거자금을 운용할때 세입자를 구할 정도의 단기로 필요하다면 금리가 낮은 1금융사(보통 3%)보다 금리가 조금 높더라도 중도상환수수료(보통 1.5%) 50%면제 조건이 있는 2금융사(보험사 등)을 활용하는 것도 매우 좋은 방법이다.(몇백만원 아낌) 물론 본인이 실거주를 할거라면 1금융권의 저금리 대출이 유리하다.